陆小法  江苏高院  6月1日
十年前，母亲瞒着儿子
把他名下的房产卖了
十年后，已成年的儿子
对母亲当年卖房行为不认可



那么，问题来了
这桩交易有效吗？
孩子能把房子要回来吗？
父母有权处置未成年孩子的房产吗？




妈妈把房子卖了，儿子不同意


2005年，尚未成年的王然（化名）因家中拆迁，分得一套安置房。2009年，王然的母亲背着他，以12万的价格将房子卖掉了。一手交钱，一手交货。从常理上来说，房款付完后，房子应该马上过户给买家。

可是，王然的母亲这头瞒着儿子、谎称房子租给了别人，那头瞒着买家、以各种理由推脱，不肯过户。买家这一等就是十年，见过户无望，愤然将王然和他母亲一起告上法庭。

此时，王然已长大成人。当他收到一纸诉状时，终于醒悟过来，母亲一直坚称的“房子租出去了”，其实是“房子卖掉了”。眼见自己名下的房子，莫名成了别人的，王然越想越不平衡，断然拒绝过户。


王然

产权人明明是我，我妈卖房时未征得我的同意，是她自作主张，跟我没关系。这个协议应当视为无效。
我签订了合法的《房屋买卖协议》，并且已经支付过全款，这套房子你必须尽快过户给我。

买家



南京市六合区人民法院经审理认为，涉案的房屋为房屋拆迁所得，原告与被告在签订《房屋买卖协议》时，该房屋未明确属于被告王然个人所有。

即使归王然个人所有，其当时未满十八周岁，王然母亲作为其法定代理人按市场价值出售该房屋，亦未损害王然的利益，该行为应视为有效。

法院判决：王然于判决生效之日起，五日内协助买家办理房屋的产权过户手续。王然不服，上诉到南京市中级人民法院，但二审依然维持原判。


法官说法：

王然这套安置房虽是家中拆迁分给他的，但在交易时，他还未成年，他的母亲作为其监护人，有权利处置这套房产，所以王然应该履行房屋买卖协议，配合买家办理产权过户。

退一步讲，即使王然母亲没有所有权或处分权，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”也不影响双方《房屋买卖协议》的效力。




现如今，随着城市化的发展进程的需要，很多农村房屋都会面临拆迁，而房屋拆迁政府也会给予拆迁户相应的补偿。

很多父母为子女着想 ，将拆迁分得的安置房，直接登记在未成年子女名下，在父母看来这样的好处很多，可以避税、避险、一步到位等。初衷是好的，但把房产登记在未成年孩子名下这件事的利弊，作为父母真的完全了解吗？那么购买这种二手房的消费者又要注意什么呢？

小法提醒

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购买二手房时，一定要拎清房主和卖房人的关系。不论房主和卖房人是什么关系，务必要征得房主（所有人）的同意。当然，如果卖房人是房主的监护人或法定代理人，不论房主是否同意，只要价格合理、符合市场价值，卖房协议均有效。

不过，为了防止上述有法定代理权的卖房人出于不懂法律，而发生欺瞒房主、拖延过户的现象，双方应事先约定好过户日期和延迟过户滞纳金，以防发生不必要的纠纷。

来源：南京市六合区人民法院