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  王兆华 律师简介

      王兆华,40岁,常熟离婚网创办人,法律专业硕士研究生毕业,中国法学研究会会员、大学法学教师、江苏汇展律师事务所律师(常熟市)。自2006年6月至今,在常熟广播电台交通法制栏目担任嘉宾,进行交通法规普法宣传。

      王兆华 ...

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夫妻一方擅自处理对方婚前房产行为归于无效
发布时间:2015-10-18 点击率:2170
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原告(妻子)婚前分得公产房一套,并通过购买产权取得房屋所有权。两年后原告与丈夫结婚,婚后取得房屋产权证。婚后,双方另购住房,妻子在未告之原告的情形下,以自己名义将房屋转买,但未与买方办理过户手续,经原告带着问题“丈夫擅自处理妻子婚前房产是否有效”向天津离婚网咨询后,天津离婚律师代理原告向法院提起诉讼要求买方腾房,主张房屋买卖合同无效。案件处理依据:一、丈夫擅自出售妻子婚前房屋属于无权处分。依据《合同法》第条规定“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《合同法》第条,“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主要任何权利的义务”。因此,诉争房是原告婚前所购,其夫没有所有权,出卖他人之物是典型的无权处分。二、本案不存在夫妻关系中的表见代理所谓夫妻之间的表见代理,是基于夫妻特殊身份关系和共同的利益关系,在没有未取得明确授权的情况下,以双方名义或以对方名义处分夫妻共同财产的情况。对此也区分出三种情形,第一,日常生活用品的表见代理也归为家事代理权,应认定有权代理;第二,根据《民法通则若干问题的意见》条,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。因此夫妻一方以个人名义擅自处分了共同财产的,在未得到对方同意或追认的情形下,构成无权处分。第三,家事代理范围以外的,如房产、借贷、担保、变卖,无法构成表见代理。结合本案、丈夫是自己名义出售原告房屋,不符合《合同法》第四十九条规定的,以被代理人名义订立合同的表见代理的构成要件。、丈夫处分的非夫妻共同财产,而系妻子婚前个人财产,其与房屋不存在共同的利益关系,同样不符合前述的夫妻之间表见代理的构成要素。因此,本案不适合表见代理。三、本案不存在善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:    (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;    (二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。善意取得是无处分权人处分财产行为的特别规定,善意取得行为自始有效,无须权利人追认。而无权处分权中,权利不追认的,让与行为自始无效。但构成善意取得必须同时符合上述三个条件,缺一不可。而本案至少有两处明显不符:、从转让价格明显不合理性。、《物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。买方居住房屋后,未能办理转让登记,因此同样不能构成善意取得。四、认定婚前财产还是婚后财产以产权证下发时间为准还是以购买产权时间为准。、买方主张适用《物权法》,依旧产权证的下发时间发生在婚后,因而认定为婚后共同财产,所以主张房屋买卖合同有效。适用《物权法》认定涉诉房屋系夫妻共同财产,其理由和逻辑并不成立。原因在于适用《物权法》得出上述结论的前提是承认物权变动的无因性:即物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立成立,即原因的无效或者撤销不能导致物权变动的当然无效和被撤销。然而,物权变动的无因性会导致诸多不当,如:盗窃他人财物者也取得该财物的所有权。因此,我国物权法并没有物权变动的无因性,相反,物权的取得和变动必须有合理合法的原因作为依据。倘若硬性的适用《物权法》认定房屋权属,丈夫同样不具有处分权,涉诉房登记在妻子个人名下,没有共有人,涉诉房仍属于妻子个人财产。本案妻子签订合同购买产权的时间发生在婚前,买卖行为已经完成,这个行为发生在婚前,应是认定婚前财产的充足且唯一的依据。为了证实这一观点,我们不妨看一下下列规定:)判定财产属于夫妻共同财产还是婚前个人财产属于《婚姻法》调整的范畴,体现在《婚姻法》、  第十七条  夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;  (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。)《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》公民以市场价和成本价购买的房改房:夫妻一方在婚前以个人财产购买的房改房,并将房屋权属证书登记在一方名下的:其一:对婚前由一方承租婚后以个人财产购买的房改房,法院具体可酌情处理。其二:对婚前由一方承租,婚后以共同财产购买的房改房,不论是否登记在一方还是双方名下,为共同财产。)最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。上述条款再次证实上诉人的主张,一方婚前的承租的公房要想认定为婚后共同财产,必须具备的条件是用购房行为发生在婚后及用共同财产购房。而本案中,妻子婚前承租了诉争房,并在婚前,特别是用婚前的个人财产购买了产权,而且使用个人财产购买。在此强调购买产权的款项是婚前财产的原因在于,是为跟另一种情形相鉴别,即婚前承租公房,婚后以夫妻共同财产购买产权,这种情形只能认定为共同财产,理由是购买产权的钱是婚后共同财产。那么,本案经排除后就只剩余一种情形了,即诉争房屋系妻子婚前个人财产。、实践中夫妻一方婚前个人购买的房屋,由于各种原因婚前不能及时取得房屋所有权证,如不可抗力、开发商的原因、登记机构的原因等。且在婚后取得的,实践中法院也不以颁发产权证时间认定房屋系夫妻共有财产。更何况本案并非商品房而是购买产权的公产权,更要加以区别,真正的时间点应是购买产时间发生在婚前还是婚后。天津离婚网认为,界定婚前房产还是婚后房产应以购买时间即付款时间作为界定,而非以产权证下发时间作为界定。综上所述,丈夫未经妻子允许擅自处理妻子婚前房产,属于无权处理,未经妻子追认,共签订的房屋买卖合同无效,妻子起诉买方腾房受法律保护天津离婚网代理。 

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